凯发电气分析楼市四大重磅消息 对炒房客招招“致命”！

　　最近，楼市传来四个“重磅消息”，对“炒房客”来说可能个个致命。

　　多地“围剿”经营贷违规流入楼市

　　一线城市几乎是同步行动。北上广深全面排查辖区内银行机构，防止经营性贷款等信贷资金违规流入房地产市场。

　　这回是动真格的了。各地还公布了排查结果。比如：北京市银保监局日前公布，2020年下半年以来，涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。北京银保监局还对4家银行启动立案调查。

　　广东辖内(不含深圳)银行机构发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。其中，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

　　深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行近日通报经营贷专项核查结果称，已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

　　上海市未公布具体金额，不过也在通报中称，存在贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。

　　浙江也出手了。浙江省表示，将对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查。

　　值得注意的是，利用这种违规方式“加杠杆”的炒房者受到了惩罚。

　　家住苏州的魏女士在微博上曝称，在一位房产“大V”的怂恿下，去年4月，她通过小额贷款公司垫资463万元，在深圳前海买了一套728万元的房子。在中介等的帮助下，她计划买房后立即办理经营贷，以偿还借来的首付款。但当月深圳市政策收紧，房产过户满6个月后才能申请办理经营贷。小贷公司高额的利率导致魏女士资金链断裂，最终这处房产在去年年底被深圳市法院以660万元的底价拍出。有人计算，魏女士在此过程中至少损失150万元。

　　经营贷等违规资金在去年以来的一轮房价升温中可谓扮演了推波助澜的角色。为了支持实体经济，不少银行在疫情暴发后推出了低息的经营贷产品，一些地方则对小微企业实行经营贷贴息，优惠后的经营贷年化利率低至3.8%左右，甚至低于公积金贷款利率，而商贷利率，特别是二套房利率普遍在5%以上。

　　利差带来的套利空间，让一些人选择使用过桥贷等全款买房，再抵押房产，拿到利率更低的经营贷，还上部分首付。这让很多原本不具备买房能力的人，“强行上车”，推高了购房需求。

　　学区房受到精准打击

　　学区房一直是房地产市场的特殊存在。它既承载了教育资源不均衡的溢价，也背负了家长望子成龙的期盼。房价上涨时，它涨得最快，房价下跌时，它跌得最慢。因此，也历来是楼市炒作的重点之一。去年，深圳、上海等地二手房价的一轮快速上涨大都从学区房的升温开始。

　　去年以来，陆续有地方出台淡化学区房的政策。如：近期，上海发布“学位新政”，其核心内容是“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区(校)”为主。从2022年开始，上海名校高中50-65%的“初升高”名额，要公平地给到各个区或学校。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近期各地推出的诸如：多校划片、名额均分、大学区制、公民同招等政策，其共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈，大家都拼成绩、拼竞赛。一旦竞争大了、开始拼成绩了，学区房的作用就降低了。他认为，一直高烧不退的学位房，“降温”模式已开启。

　　调控深入二手房领域

　　今年春节前，深圳楼市放了个大招——发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。报价高于参考价的二手房将无法挂牌，不仅如此，贷款金额也要参考指导价。

　　成都“抄了作业”。在日前发布的楼市新政中，同样提出“建立二手住房成交参考价格发布机制”。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，过去调控主要以新房调控为主，通过限制土地、新房价格来影响市场预期，但对分散的二手房市场缺乏有效的调控工具。近期调控出现向二手房市场转移的趋势。

　　许小乐认为，从深圳开始，通过二手房官方指导价的方式，引导消费者、银行理性评估房屋价值，能够将房价涨幅控制在一定合理区间。春节以来，深圳二手房市场交易量回落到低位，房价上涨势头得到遏制。对二手房实行指导价，是我国房地产市场调控的一大创新举措，其效果还有待观察。

　　近年来，各主要城市大多对新房实施限价，二手房价格则相对放开，由买卖双方博弈形成。不过，近期一些城市出现小区业主抱团涨价等情形，推高二手房价。分析认为，将二手房价也纳入限价或将改变这种情况，同时也降低由于一二手房价格倒挂带来的套利空间。

　　多国开启加息周期，流动性拐点或年内出现

　　近期，巴西、土耳其、俄罗斯先后加息，成为疫情以来首先进入加息周期的经济体。应对国内日益严峻的通货膨胀是各国加息的重要原因。多位经济学家预测，全球非美经济体的加息周期或将开启。

　　近期大宗商品价格普涨，被视为资产价格重要衡量标尺的美国十年期国债收益率上升。知名经济学任泽平表示，我们可能正站在流动性的周期性拐点上。

　　任泽平认为，2021年一季度前后，随着经济复苏的顶部区间正在到来，通胀预期抬头，货币政策回归正常化，信用政策结构性收紧，我们正在迎来广义流动性的周期性拐点。

　　任泽平曾经提出“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，并被视为业内经典分析框架。过去几十年，全球性货币超发、低利率，导致了股市、房市等资产价格大涨。流动性拐点一旦出现，对部分城市过热的房地产市场可能会产生“釜底抽薪”的效应。

　　任泽平指出，2020年在低利率和货币宽松的推动下，房地产市场的复苏对3月以来的这一轮经济复苏周期贡献明显。但是，随着5-6月以来货币政策回归正常化、边际收紧，未来房地产销售和投资均面临回落压力。房地产长期看人口，区域分化将是未来的主流。

　　相对大幅加息国家，我国利率水平基本保持稳定。不过，尽管贷款市场报价利率(LPR)连续11个月未变，但房贷已经出现收紧趋势。据贝壳研究院统计，3月贝壳研究院监测的60城主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.62%，分别较上月提高2个、3个基点；3月60城房贷平均放款周期为49天，较2月延长3天。当月，多地首套、二套利率均上升，如中山、东莞、珠海等珠三角城市，马鞍山、嘉兴等长三角城市及开封、洛阳等中原区域城市。

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（文章来源：国是直通车）

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