蓝天保卫战宋都服务上市分析：物业行业的成长型选手 规模化扩张潜力可期

2020年以来，物管企业扎推上市。因其轻资产运营、现金流稳定，抗周期属性较强，疫情之下投资价值更加凸显，物业股在资本市场上备受青睐，不少优质物业股走出了相当强势的行情。宋都服务将为港股物业股再添一军。据悉，宋都服务已于12月28日通过聆讯，预计将于1月18日登陆港交所。　　宋都服务是浙江省领先的综合物业管理服务供应商，经过20年的运营，已经发展成为具有全国性业务的成熟综合物业管理服务公司，业务模式包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他业务（包括酒店业务及长租公寓业务）。　　截至2020年6月30日，宋都服务在中国的14个城市设有九间附属公司及15间分公司，向33项物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约为640万平方米。发展过程中注重品牌口碑和运营能力提升，于2017年获评为“中国物业行业AAA级信用企业”，2018年获评为“AAA级诚信经营示范单位”及“AAA级质量服务信誉单位”， 2019年被授予“中国五星级物业服务项目”称号。　　物业行业的成长型选手。过往期间，宋都服务收入由2017年的约8400万元增长58.3%至2018年约1.33亿元，其后进一步增长67.3%至2019年约人民币2.23亿元；年内溢利由2017年约1400万元增加49.3%至2018财年约人民币2090万元，其后进一步增长68.4%至2019财年约人民币3520万元。于2020年6月30日，宋都服务的总体毛利率27.6%，高于香港联交所上市的浙江省物业管理企业平均值24.7%。　　宋都服务的增值服务亦有看点。城镇化红利正在拉动物管行业的高速增长，后疫情时代，物业服务的数字化转型的重要性凸显，物业的服务水平已成为购房者选房的一个重要选择标准。从趋势看，社区服务数字化转型与城市服务将成为新的增长赛道，而宋都服务已在持续深耕。　　据招股书，宋都服务上市募集资金所得中的约60%将用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布；约15%将透过利用先进科技创建智慧小区及为业主及住户开发移动应用程序；约15%将用于探索、扩展及扩大小区增值服务。　　宋都服务基于未来的布局涉及到两个方向，其一是以“未来社区”为核心的扩张策略：通过改善老旧小区居住环境，打造“未来社区”概念，挖掘现存楼宇的可持续发展价值，拓展在管面积，提升品牌价值。其二：宋都服务正打造以“未来城市”为理念的多元服务策略：为业主及住户提供多元化增值服务，提升市场竞争力。　　根据中指院的数据，2017年起宋都服务连续四年位居中国物业服务百强企业之列，2020年获得百强56位。宋都服务未来整体增量空间仍较大。且随着宋都服务盈利能力的增强、收入结构的优化、管理项目的多元化、人才队伍建设体制的完善，在完成资本市场对接后，企业未来的发展空间值得期待。

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